Koľko si môžete požičať na hypotéku: limity DTI, DSTI a LTV

Maximálnu výšku hypotéky vám v skutočnosti neurčuje banka podľa vlastnej úvahy, ale tri parametre, ktoré od roku 2017 nastavuje Národná banka Slovenska. Celkový dlh domácnosti nesmie spravidla presiahnuť osemnásobok ročného čistého príjmu a mesačné splátky nesmú prekročiť 60 % príjmu po odpočítaní životného minima. Tretí limit hovorí, koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka požičia bez vlastných úspor. Reálny strop pre konkrétnu domácnosť je vždy ten najnižší z týchto troch výpočtov, nie ten najvyšší.

Čo je DTI

DTI (debt-to-income) porovnáva celkový dlh domácnosti s jej ročným čistým príjmom. Pre žiadateľov do 40 rokov platí strop osemnásobok ročného čistého príjmu vrátane novej hypotéky, existujúcich úverov a 20 % z limitov kreditiek a povolených prečerpaní. Po štyridsiatke sa strop postupne znižuje približne o 0,25-násobok za každý ďalší rok veku, pretože banka počíta s tým, že úver má byť splatený ešte pred dôchodkom.

Banky smú poskytnúť do 5 % nových úverov nad tento limit ako výnimku podľa vlastného uváženia. Pre žiadateľov do 35 rokov navyše existuje samostatná päťpercentná výnimka, v rámci ktorej môže dlh dosiahnuť až deväťnásobok príjmu, ak mesačná splátka neprekročí 1,3-násobok priemernej mzdy. Presné percentá sa v čase menia, orientačný rámec však ostáva rovnaký.

Čo je DSTI

DSTI (debt service-to-income) je podiel mesačných splátok všetkých úverov na čistom príjme domácnosti po odpočítaní životného minima na dospelých aj deti. Limit je 60 % takto zníženého príjmu a počíta sa so stresovým úrokom - k aktuálnej sadzbe sa pripočítavajú 2 percentuálne body (najviac však do 6 %) pri fixácii do desiatich rokov, pri dlhšej fixácii len 1 percentuálny bod.

Práve táto podmienka najviac bolí rodiny s deťmi a nižším príjmom, pretože životné minimum sa odpočítava vopred a mení sa dvakrát ročne. Od 1. júla 2026 vzrástlo životné minimum na dospelú osobu na 295,22 €, čo časti žiadateľov znížilo dosažiteľnú sumu úveru oproti predchádzajúcemu polroku. Presný čistý príjem, z ktorého sa DSTI počíta, si viete overiť cez výpočet čistej mzdy.

Čo je LTV

LTV (loan-to-value) vyjadruje, koľko percent z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti môže úver pokryť. Štandardný strop je 80 % hodnoty nehnuteľnosti, zvyšok si musíte doplniť z vlastných úspor alebo iného zabezpečenia. Banky smú do 20 % nových úverov (v rámci štvrťroka do 22 %) poskytnúť s vyšším LTV až do 90 %, čo sa najčastejšie využíva práve pri prvej nehnuteľnosti mladých žiadateľov.

NBS pripravuje diferencovanejšie pravidlo, ktoré by od 1. októbra 2026 malo automaticky umožniť žiadateľom do 35 rokov bez vlastnej nehnuteľnosti LTV až 90 % bez nutnosti výnimky, pri druhej nehnuteľnosti by ostal limit 80 % a pri tretej a ďalšej by sa sprísnil na 70 %. Návrh bol v polovici roka 2026 v pripomienkovom konaní, takže do jeho účinnosti platia súčasné jednotné pravidlá.

Ako si spočítať strop

Postup je jednoduchý v troch krokoch. Najprv vynásobte ročný čistý príjem domácnosti ôsmimi (mladší žiadatelia do 40 rokov) a dostanete DTI strop. Potom si vypočítajte, akú splátku pri stresovom úroku a aktuálnej splatnosti pokryje 60 % príjmu po odpočítaní životného minima - to je DSTI strop v podobe mesačnej splátky. Napokon skontrolujte, či požadovaná suma úveru neprekračuje 80 % (prípadne 90 % v rámci výnimky) hodnoty nehnuteľnosti podľa LTV.

Čistý mesačný príjem domácnosti	Orientačný DTI strop (8-násobok ročného príjmu)
800 €	76 800 €
1 200 €	115 200 €
1 600 €	153 600 €
2 000 €	192 000 €

Toto sú len orientačné čísla podľa DTI - reálnu maximálnu sumu môže znížiť DSTI (najmä pri iných záväzkoch alebo deťoch) alebo LTV (pri nízkej akontácii). Presnejší prepočet pre vašu situáciu dá hypotekárna kalkulačka, ktorá zohľadňuje všetky tri limity naraz.

Ako zvýšiť maximálnu hypotéku

Zaraďte do žiadosti spoludlžníka s vlastným príjmom, čím sa zvýši ročný čistý príjem domácnosti aj DTI aj DSTI strop.
Splaťte alebo znížte limity kreditných kariet a kontokorentov pred podaním žiadosti, tie totiž znižujú dostupný priestor pre nový úver.
Zvážte dlhšiu splatnosť, ktorá zníži mesačnú splátku a tým aj DSTI zaťaženie, hoci zvýši celkový preplatok.
Ak máte menej ako 35 rokov a ide o prvú nehnuteľnosť, overte si u banky výnimku pre mladých pri DTI aj LTV.
Nasporte si vyššiu akontáciu, ktorá zníži potrebné LTV a spraví z vás menej rizikového klienta.
Dlhšia fixácia úrokovej sadzby znižuje stresový úrok pri výpočte DSTI - viac v slovníku pri fixácii hypotéky.

Na čo si dať pozor

Maximálna hypotéka podľa limitov NBS nie je automaticky rozumná hypotéka pre váš rozpočet, ide o strop banky, nie odporúčanie.
Dlhšia splatnosť síce zvýši dosažiteľnú sumu, ale výrazne zvýši aj celkový preplatok na úrokoch.
Po skončení fixácie sa splátka môže prepočítať na aktuálnu sadzbu, ktorá bude iná ako stresový test pri schvaľovaní - preto si vopred preverte kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky.
Banky si popri limitoch NBS overujú aj vlastnú internú bonitu, takže dve banky vám pri rovnakom príjme môžu ponúknuť rozdielnu sumu.
Čerpanie úveru na hranici LTV 90 % obvykle znamená vyššiu úrokovú prirážku, nielen prísnejšie schvaľovanie.

Časté otázky o DTI, DSTI a LTV

Aký je maximálny násobok príjmu pre hypotéku na Slovensku?

Štandardne osemnásobok ročného čistého príjmu domácnosti pre žiadateľov do 40 rokov, po tomto veku sa násobok postupne znižuje. Banky smú do 5 % úverov poskytnúť aj nad tento limit ako výnimku.

Znižuje kreditná karta alebo pôžička maximálnu hypotéku?

Áno, do výpočtu DTI aj DSTI vstupujú existujúce splátky a časť limitov kreditných kariet a kontokorentov, takže ich zrušenie alebo splatenie pred žiadosťou môže zvýšiť dosažiteľnú sumu.

Majú mladí žiadatelia do 35 rokov výhodnejšie podmienky?

Áno, existuje osobitná výnimka pri DTI aj LTV pre prvú nehnuteľnosť žiadateľov do 35 rokov, vďaka ktorej môžu dosiahnuť vyšší násobok príjmu aj vyšší podiel financovania bez vlastných úspor.

Zmenia sa limity LTV od októbra 2026?

NBS navrhuje diferencovať LTV podľa počtu nehnuteľností a veku žiadateľa, návrh bol v roku 2026 v pripomienkovom konaní. Do jeho prípadnej účinnosti platí jednotný limit 80 % s výnimkou do 90 % pre časť úverov.

Obsah je informačný a nie je finančným poradenstvom.