Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: kedy neplatíte nič a čo si odpočítať

Príjem z predaja nehnuteľnosti je na Slovensku oslobodený od dane z príjmov po uplynutí 5 rokov odo dňa jej preukázateľného nadobudnutia do vlastníctva. Ak byt, dom či pozemok predáte skôr, platíte nielen daň z príjmu (19 % alebo 25 %), ale aj zdravotné odvody vo výške 14 % zo zisku. Daň sa však nikdy nepočíta z celej predajnej ceny, ale výlučne z čistého kladného rozdielu po odpočítaní preukázateľných výdavkov.

Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Predaj nehnuteľnosti je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva. Ak túto podmienku splníte, dosiahnutý príjem nevstupuje do daňového priznania a neplatíte z neho ani euro na dani či odvodoch.

Rozhodujúci moment závisí od spôsobu, akým ste nehnuteľnosť získali:

• Pri klasickej kúpe alebo zámene: lehota začína plynúť dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nie dňom podpisu kúpnej zmluvy.
• Pri dedení: vlastníctvo sa nadobúda spätne ku dňu smrti poručiteľa (uvedenému v uznesení o dedičstve), nie až zápisom na liste vlastníctva.
• Pri vlastnej výstavbe: rozhoduje deň právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia stavby.

Pôvodná výnimka dvoch rokov trvalého pobytu, ktorú si mnohí pamätajú z minulosti, neplatí už od roku 2011. Samotný trvalý pobyt v byte vás pred zdanením neochráni, jediným všeobecným kritériom je 5-ročná doba vlastníctva.

Ako funguje oslobodenie pri zdedenej nehnuteľnosti?

Pri dedení zákon rozlišuje dva odlišné režimy podľa príbuzenského vzťahu: dedenie v priamom rade a dedenie v nepriamom rade.

Typ dedenia	Kto je poručiteľ	Ako sa počíta 5-ročná lehota	Výdavok pri zdanení
Priamy rad a manželia	Rodičia, starí rodičia, deti, vnuci, manžel/manželka	Doba vlastníctva zosnulého sa spočítava s dobou dediča	Všeobecná cena z uznesenia o dedičstve
Nepriamy rad	Súrodenci, ujovia, tety, bratranci, cudzí ľudia	Počíta sa len doba od smrti poručiteľa dedičovi	Všeobecná cena z uznesenia o dedičstve

Pri dedení v priamom rade platí obrovská výhoda: ak váš rodič vlastnil byt napríklad 15 rokov a vy ho zdedíte, môžete ho predať hoci aj na druhý deň po skončení dedičského konania. Predaj je okamžite oslobodený od dane, pretože poručiteľ splnil 5-ročný test za svojho života.

Naopak, ak zdedíte nehnuteľnosť po bezdetnom bratovi či tete (nepriamy rad), doba ich vlastníctva vám nepomôže. Aby bol predaj oslobodený, musíte nehnuteľnosť vlastniť aspoň 5 rokov od ich úmrtia. Ak ju predáte skôr, príjem musíte zdaniť, no vaším výdavkom bude hodnota bytu určená notárom v dedičskom uznesení.

Čo platí pri darovanej nehnuteľnosti?

Pri darovaní sa doba vlastníctva darcu a obdarovaného nikdy nespočítava. Obdarovaný je oslobodený od dane až vtedy, keď sám vlastní nehnuteľnosť minimálne 5 rokov odo dňa zápisu do katastra.

Ak darovaný byt predáte do 5 rokov, príjem podlieha dani. Kľúčové je, aký výdavok si môžete odpočítať proti predajnej cene:

• Ak darca v čase darovania spĺňal 5-ročný test: vaším daňovým výdavkom je hodnota nehnuteľnosti určená znaleckým posudkom v čase darovania. Zdaňujete len rozdiel medzi predajnou cenou a hodnotou zo znaleckého posudku.
• Ak darca v čase darovania 5 rokov nesplnil: vaším výdavkom je iba pôvodná obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť kedysi kúpil darca.

Ak teda dostanete darom byt od rodičov, ktorí ho vlastnili 10 rokov, a predáte ho do dvoch rokov, dajte si vypracovať znalecký posudok k dátumu darovania. Ak znalec ohodnotil byt na 160 000 € a vy ho predáte za 165 000 €, daň a odvody zaplatíte len z marže 5 000 €, nie z celej sumy.

Ktoré výdavky znižujú základ dane z predaja?

Základom dane je príjem z predaja znížený o preukázateľne vynaložené výdavky podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Čím vyššie opodstatnené výdavky doložíte, tým nižšiu daň zaplatíte:

• Kúpna cena: suma, za ktorú ste nehnuteľnosť preukázateľne kúpili (uvedená v pôvodnej kúpnej zmluve).
• Technické zhodnotenie a rekonštrukcia: výdavky na stavebné úpravy, novú kúpeľňu, okná, podlahy či elektroinštaláciu. Musia byť podložené faktúrami, pokladničnými blokmi alebo zmluvami o dielo.
• Poplatky súvisiace s predajom: odmena realitnej kancelárii, právne služby za vypracovanie zmlúv, poplatky za overenie podpisov a správne poplatky katastru.
• Znalecký posudok: náklady na vypracovanie posudku potrebného k dedičstvu, hypotéke alebo prevodu.
• Úroky z hypotéky: úroky z úveru použitého na kúpu danej nehnuteľnosti a súvisiace bankové poplatky, ak neboli uplatnené inde.

• Vlastná práca: hodnota vášho vlastného času a svojpomocnej práce na rekonštrukcii nie je uznateľným výdavkom.
• Bežné prevádzkové náklady: platby do fondu opráv, platby za energie či daň z nehnuteľností počas doby bývania sa odpočítať nedajú.
• Nákupy bez dokladu: materiál alebo práca vyplatená majstrom na ruku bez faktúry vám daňový úrad pri kontrole neuzná.

Koľko presne zaplatíte na dani a zdravotných odvodoch?

Neoslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti patrí medzi takzvané ostatné pasívne príjmy (§ 8). To znamená, že podlieha dvom odvodovým povinnostiam:

1. Zdravotné poistenie (14 %): zdravotná poisťovňa vám po podaní daňového priznania pošle ročné zúčtovanie poistného so sadzbou 14 % z vykázaného základu dane.
2. Daň z príjmov fyzických osôb (19 % alebo 25 %): uplatňuje sa sadzba 19 % do výšky zákonného stropu základu dane, suma nad túto hranicu sa zdaňuje sadzbou 25 %.

Pri ostatných príjmoch podľa § 8 nie je možné vykázať daňovú stratu. Ak nehnuteľnosť predáte pod nákupnú cenu, daňový úrad eviduje nulový základ dane, no stratu si nemôžete započítať proti príjmom zo zamestnania ani živnosti. Rovnako si pri tomto type príjmu nemožno uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka.

Modelový príklad výpočtu dane a odvodov

Predstavme si predaj 2-izbového bytu po 3 rokoch od kúpy:

Položka	Výpočet	Suma
Predajná cena	Príjem z kúpnej zmluvy	150 000 €
Pôvodná kúpna cena	Výdavok podľa zmluvy	115 000 €
Rekonštrukcia (doložená faktúrami)	Výdavok na materiál a práce	12 000 €
Provízia RK a poplatky katastru	Výdavok na sprostredkovanie	3 000 €
Základ dane (hrubý zisk)	150 000 € - (115 000 + 12 000 + 3 000)	20 000 €
Zdravotné odvody (14 %)	14 % z 20 000 €	2 800 €
Upravený základ dane po odpočte odvodov	20 000 € - 2 800 €	17 200 €
Daň z príjmu (19 %)	19 % zo 17 200 €	3 268 €
Spolu daň a zdravotné odvody	2 800 € + 3 268 €	6 068 €
Čistý zisk predávajúceho	20 000 € - 6 068 €	13 932 €

Z hrubého zisku 20 000 € zaplatí predávajúci štátu a poisťovni spolu 6 068 €, čo predstavuje reálne daňovo-odvodové zaťaženie na úrovni 30,34 %. Pri financovaní vlastného bývania vám pomôže hypotekárna kalkulačka a prehľad pravidiel pre vinkuláciu poistenia pri hypotéke.

Ako a kedy podať daňové priznanie?

Ak ste predali nehnuteľnosť a príjem nebol oslobodený, musíte podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb - typ B.

• Termín: daňové priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho kalendárneho roka (alebo do 30. júna pri oznámenom predĺžení lehoty). Rozhodujúci je rok, v ktorom ste reálne prijali peniaze na účet, nie rok podpisu zmluvy.
• Zaradenie v tlačive: príjem a výdavky sa uvádzajú v **VIII. oddiele, v tabuľke č. 3** (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b).
• Registrácia na daňovom úrade: ak ste bežný zamestnanec bez živnosti, predajom bytu vám **nevzniká povinnosť žiadať o DIČ**. V daňovom priznaní uvediete svoje rodné číslo.
• Zdravotné poistenie: osobitné priznanie do zdravotnej poisťovne nepodávate. Daňový úrad pošle údaje poisťovni automaticky a tá vám do jesene doručí ročné zúčtovanie.

Časté otázky o dani z predaja nehnuteľnosti

Platí sa daň z predaja nehnuteľnosti, ak peniaze použijem na kúpu nového bytu?

Áno. Slovenský zákon o dani z príjmov neobsahuje výnimku pre použitie peňazí na uspokojenie ďalšej bytovej potreby. Ak ste nehnuteľnosť nevlastnili aspoň 5 rokov, daň aj odvody platíte bez ohľadu na to, či za utŕžené peniaze kúpite nový byt alebo postavíte dom.

Oslobodí ma od dane nahlásený trvalý pobyt?

Nie. Podmienka oslobodenia na základe trvalého pobytu bola zo zákona definitívne vypustená k 1. januáru 2011. Jediným rozhodujúcim zákonným parametrom je dĺžka vlastníctva aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia.

Ako sa posudzuje predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)?

Príjem aj preukázateľné výdavky z predaja nehnuteľnosti v BSM si manželia môžu rozdeliť v ľubovoľnom vzájomnom pomere, napríklad 50 : 50, alebo celý príjem prizná iba jeden z nich. Pomer rozdelenia príjmov však musí presne zodpovedať pomeru rozdelenia uplatnených výdavkov.

Môžem si odpočítať výdavky, ak som nemal bločky a faktúry?

Nie. Zákon striktne vyžaduje, aby boli výdavky preukázateľné. Ak daňovému úradu pri kontrole nepredložíte účtovné doklady, faktúry či kúpne zmluvy, správca dane vám výdavok neuzná a dorubí daň z celej nezdokladovanej sumy spolu s úrokom z omeškania.

Obsah je informačný a nie je daňovým poradenstvom. Pri špecifických prípadoch alebo nehnuteľnostiach zaradených v obchodnom majetku odporúčame konzultáciu s licencovaným daňovým poradcom.